Adgang til kapacitet på elnettet er stille og roligt ved at blive en bindende begrænsning i ejendomsudvikling — på linje med lokalplaner, tilladelser og finansiering. Auxilium Infrastructure Partners' perspektiv på, hvad det betyder for grundvalg og udviklingsrisiko.
Den klassiske feasibility-tjekliste for et ejendomsudviklingsprojekt er velkendt. Er lokalplanen på plads? Kan finansieringen sikres? Understøtter markedet projektet? Disse spørgsmål har struktureret udviklingsbeslutninger i årtier, og de er stadig gyldige. Men for et voksende antal projekter er en ny begrænsning ved at melde sig — en, de fleste udviklere endnu ikke har indarbejdet i deres feasibility-analyse: adgang til kapacitet på elnettet.
Det er ikke et nicheproblem for specialiserede energiprojekter. Det er ved at blive en praktisk begrænsning for gennemførelsen af helt almindelige erhvervs- og boligprojekter, særligt i områder under koncentreret elektrificeringspres. Udviklere, der ikke kender deres neteksponering, bærer en risiko, de endnu ikke har sat navn på.
En knaphed, der før var usynlig
Gennem det meste af efterkrigstidens udviklingscyklus var el en råvare. En grund skulle bruge en tilslutning; tilslutningen blev etableret; projektet fortsatte. De tekniske detaljer — transformerkapacitet, spændingsniveauer, tilgængelig strømstyrke i tilslutningspunktet — blev håndteret af ingeniører, efter at udviklingsbeslutningen var truffet. De afgjorde ikke, om et projekt var levedygtigt.
Den antagelse er ved at bryde sammen. Den grønne omstilling driver en hidtil uset, samtidig stigning i elforbruget på tværs af næsten alle aktivklasser. Elbilopladning, varmepumper, der erstatter gasfyr, datacentre, industriel elektrificering og batterilagring trækker alle på de samme netpunkter. Mange steder i Danmark og Nordeuropa er kapaciteten allerede begrænset eller tæt på at være det. Energinet satte tidligere i år nye tilslutningsaftaler på transmissionsniveau på pause, da antallet af anmodninger nåede niveauer, nettet ikke tidligere havde set.
Konsekvensen for udvikling er direkte. Et blandet byggeri med omfattende elbilopladning, varmepumpeopvarmning og en moderne elinstallation kan have brug for langt mere netkapacitet, end det samme projekt ville have haft for ti år siden. Hvor den kapacitet ikke findes ved den lokale transformerstation eller det primære netpunkt, kan den ikke bare bestilles. Der skal ventes på den — eller betales for den gennem bidrag til netforstærkning, som måske aldrig er blevet modelleret.
Nærhed til nettet bliver en parameter i grundvalget
For valg af grund betyder det, at nærhed til højspændingsinfrastruktur — transformerstationer, primære netpunkter, 60 kV- eller 150 kV-ledninger — er begyndt at have en udviklingsværdi, der ikke tidligere blev anerkendt. En grund ved siden af en velforsynet transformerstation har adgang til en ressource, som en grund en kilometer væk måske ikke har. I et presset net kan den forskel afgøre, om et projekt leveres til tiden.
Det afspejles endnu ikke systematisk i grundpriser eller feasibility-praksis. De fleste udviklingsvurderinger behandler eltilslutningen som en omkostningspost med lav usikkerhed frem for som en begrænsning med binære konsekvenser. Den tilgang var rimelig, da netkapacitet var rigelig. Det er den mindre nu.
Eksponeringen varierer efter aktivklasse
Begrænsningen rammer ikke alle udviklingstyper lige hårdt. Boligprojekter i byområder oplever det største pres, særligt hvor fjernvarme ikke er tilgængelig, og varmepumpeandelen er høj. Store erhvervsprojekter med betydelige behov for elbilopladning står over for samme dynamik. Logistik- og industriudvikling — i stigende grad elektrificeret og ofte placeret i udkanten af byernes net — udgør en tredje eksponeringskategori.
Omvendt har udvikling, der betjenes af nylige netinvesteringer, eller hvor eksisterende tilslutninger har ledig kapacitet, begrænset risiko på kort sigt. Begrænsningen er geografisk ujævn — og det gør netkapacitet til et lokationsspecifikt spørgsmål snarere end en generel sektorbekymring.
Logistik-parallellen: Sådan bliver infrastruktur prissat om
Motorvejsnærhed var ikke altid prissat ind i logistik- og industriejendomme, som den er i dag. Værdien af en grund én kilometer fra en tilkørsel frem for syv var engang en sekundær overvejelse. Da forsyningskædeøkonomien blev mere granulær og last mile-presset voksede, blev adgang til transportinfrastruktur en primær værdidriver.
Den samme mekanisme er nu i gang i energiinfrastrukturen. En egenskab, der tidligere blev ignoreret eller behandlet som en driftsdetalje, bevæger sig mod eksplicit anerkendelse i, hvordan grunde værdisættes. Omprisningen sker ikke fra den ene dag til den anden, og den rammer ikke ensartet — men retningen er klar, og den favoriserer udviklere og investorer, der indregner nærhed til nettet, før det bliver konsensus.
Tre spørgsmål, udviklere bør stille tidligt
Konklusionen er ikke, at hvert projekt kræver en specialiseret netanalyse; for mange grunde vil begrænsningen ikke være bindende. Men for udvikling i byvækstområder, i områder med koncentreret udbredelse af elbiler eller varmepumper, eller på passive grunde, hvis tilslutningskapacitet kan være omfordelt, er tre spørgsmål værd at besvare tidligt:
Hvor meget kapacitet er tilgængelig ved den nærmeste transformerstation?
Hvor står projektet i køen til kapacitetsudvidelser i det netområde?
Er projektets elektriske belastning dimensioneret op imod den faktisk tilgængelige kapacitet frem for en antagelse?
Disse spørgsmål kan besvares tidligt i udviklingsprocessen til relativt lave omkostninger. At opdage begrænsningen sent — efter at plantilladelsen er sikret og tidsplanforpligtelserne indgået — koster langt mere.
Auxilium Infrastructure Partners arbejder i krydsfeltet mellem energiinfrastruktur og fast ejendom og udvikler batterilagring og fleksible energianlæg på grunde, hvor netkapacitet og fysiske forhold spiller sammen. Vi tager gerne en samtale med udviklere og investorer, der er begyndt at tænke over disse dynamikker.